Земельный налог бывает маленьким, не очень и большим. Но каким бы он не был, нам он всегда будет казаться именно большим.
Возьмем, к примеру, Ростов-на-Дону. Рыночная стоимость земель растет в городе быстро, а вот проводимая 1 раз в 5 лет оценка стоимости земли явно не успевает за рыночной стоимостью. Какой выход нашло государство? Посмотрите на цены, и вы увидите, что рыночная цена всегда ниже кадастровой цены практически любого участка.
Не только в Ростове, но и во многих регионах России оценка участков намного завышена и сильно разнится с реальной ценой аналогичного участка. Завышенная цена земли помогает давать хорошие поступления денежных средств в местные бюджеты.
Что мы можем сделать для того, чтобы не переплачивать за землю и платить реальные налоги в бюджет? Сегодня многие предприниматели, да и граждане, в том числе и в Ростове-на-Дону обращаются к адвокатам специализирующимся по земельный спорам, с целью в судебном порядке снизить налог путем уменьшения кадастровой оценки.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для налоговых целей и в иных случаях, установленных ЗК РФ, и другими законами устанавливается кадастровая стоимость на земельный участок.
На основании статьи 66 ЗК РФ рыночная цена на земельный участок устанавливается в строгом соответствии с ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». Для определения кадастровой цены всегда проводится государственная оценка этих участков, кроме случаев, установленных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ — в случаях установления рыночной стоимости на земельный участок кадастровая цена такого земельного участка определяется как равная его рыночной цене.
Важным для нас моментом является то, что в ЗК Российской Федерации указано о том, что кадастровая стоимость на земельный участок должна быть как можно больше приближена к реальной цене и никоим образом не должна быть выше рыночной его оценки.
Поэтому, обратившись к адвокату, и правильно сформулировав позицию, вы сможете признать результат ранее проведенной оценки недействительным и определить в суде реальную цену в размере, который установлен для рыночной цены на землю в определенном регионе, например в Ростове.
Поэтому, кадастровая стоимость на земельный участок, установленная до 22.07.2010 г. т.е. до внесения в законодательство об оценочной деятельности изменений, а так же определенная после этой даты, может быть пересмотрена в меньшую сторону и установлена через обращение в суд.
При рассмотрении таких споров в суде кадастровая цена земли может быть установлена в размере рыночной стоимости этого земельного участка. При этом, саму рыночную оценку на такой участок необходимо определять у независимого оценщика на основе отчета.
Почему существует разница между рыночной и кадастровой стоимости земельных участков? Это объясняется, прежде всего, тем, что при определении кадастровой цены конкретного земельного участка никогда не учтены его особенности и специфика:
- история такого участка и перечень документов на него;
- возможности подъезда к этому участку;
- наличие объектов недвижимости на участке;
- наличие обременений и ограничений в пользовании участком;
- другие моменты.
Существует два юридических подхода к решению этой правовой проблемы, которые используют адвокаты в судах разные регионов страны. Суды Ростова-на-Дону так же по разному выносят решения по снижению стоимости земли.
Первый вариант. Адвокатом заявляются требования в суд об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Ответчиком, по мнению судов, в этом случае, будет Росреестр, а вот Кадастровая палата и организация, проводившая ранее оценку будут — третьими лицами.
Истец предоставляет в суд свой отчет от оценщика о стоимости земельного участка, после чего обычно назначается судебная экспертиза по определению рыночной цены земельного участка. По результатам проведенной экспертизы и принимается решение суда. Экспертиза отчета оценщика судом не проводится. А вот судебные расходы взыскиваются полностью с Росреестра.
Подход второй. Адвокат заявляет исковые требования как признания недействительным результата кадастровой оценки земельного участка и установление новой разумной стоимости равной рыночной. Ответчиками в этом случае являются одновременно Россреестр, Кадастровая палата и организация, проводившая оценку.
Основание иска — несоответствие кадастровой оценки требованиям ЗК РФ, Правилам проведения оценки и методическим указаниям по ее проведению. В суд предоставляется отчет оценщика о реальной стоимости на землю.
Бывает, что суд предлагает провести экспертизу по определению рыночной цены земельного участка, однако, однако бывает, и что решение принимается просто по представленному истцом Отчету оценщика, так как обычно Росреестр свои доказательства никогда в суд не предоставляет. В итоге судебные издержки взыскиваются с Росреестра, а так же организации, которая проводила «неправильную» кадастровую оценку.
Теперь тонкости. Первый подход прост, но он лишает дальнейшую возможность развития событий в плане взыскания излишне уплаченных налогов. В делах по второму варианту, решения судов состоят из двух частей: признание кадастровой стоимости недостоверной, второй пункт — установление кадастровой цены равной рыночной.
