Допустим, у должника есть дом и квартира, или две квартиры. Также допустим, что суда по кредиту пока не было, но долг уже накапливается и банки начинают одолевать своими звонками. Возможно ли в этом случае избавиться от лишнего объекта недвижимого имущества накануне взыскания долга?
Закон не запрещает гражданину, даже при наличии у него неисполненных обязательств перед третьими лицами, распорядиться принадлежащим ему имуществом, если на такое имущество не наложены ограничительные меры в виде арестов, залогов и запретов на регистрационные действия.
Поэтому, в целях оптимизации своего имущественного положения, у должника есть законное право и возможность продать лишний объект недвижимого имущества. Однако, в этом случае необходимо учитывать те же моменты, что были приведены выше по сделкам с автомобилями. То есть, покупателем должно быть не заинтересованное лицо (не родственник, не друг, не работник), а цена договора должна быть рыночной, а не заниженной.
Расторжение сделок за последние 3 года
Да, в теории, в случае если кредитор потом возбудит в отношении такого должника процедуру банкротства – суд может поставить под сомнения все сделки должника за последние 3 года. В делах о банкротстве граждан — практикуется такая процедура.
Однако, в случае если покупателем квартиры, дома, земельного участка, коммерческого помещения — был добросовестный покупатель, а не подставное лицо, – суд такую сделку недействительной признать не сможет и не расторгнет.
Единственное жилье неприкосновенно
Относительно ситуации, когда у должника есть всего одна квартира или дом, то есть единственное жильё – можно сказать, что пока закон защищает людей от изъятия такого имущества по долгам и что-то заблаговременно предпринимать в подобном случае пока не имеет смысла.
Но это всё только пока. Возможно, после нашумевшего постановления Конституционного суда – такая схема защиты имущества должников в скором времени работать уже не будет и единственное жильё будет принудительно обмениваться на жильё меньшей площади. То есть единственное жилье тогда потеряет своё свойство неприкосновенности. Подробнее об этом постановлении Конституционного суда смотрите видео:
Можно ли продать заложенную ипотечную квартиру?
И совсем другая ситуация возникает в том случае, если квартира или дом у должника изначально находятся в залоге у банка, например, при ипотеке. В отличии от возможности продать залоговый автомобиль – с недвижимым имуществом у должника так уже не получится, так как сделки с этими объектами регулируются Росреестром более тщательно, чем контролируется переоформление автомобилей в ГИБДД, где можно перерегистрировать даже заложенный автомобиль.
Поэтому такую сделку без ведома и согласия залогодержателя — то есть банка должник провести никак не сможет. В случае, если есть ипотека, но нечем её платить, лучший вариант — найти покупателя на эту квартиру и провести сделку купли-продажи непосредственно с участием самого банка.
